Bagi jutaan pemilik properti di Indonesia, tahun 2026 bukan sekadar penanda pergantian kalender, melainkan sebuah tenggat waktu krusial yang dapat menentukan nasib aset tanah mereka. Sebuah peringatan serius datang dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN): awas mulai 2026 tanah sertifikat raib didaftarkan oleh pihak lain jika dokumen kepemilikan lama seperti girik, letter C, atau petuk belum diubah menjadi sertifikat hak milik (SHM) yang sah. Ancaman ini nyata dan berlandaskan hukum, menuntut perhatian dan tindakan segera dari setiap pemilik tanah.
Artikel ini hadir sebagai panduan komprehensif, tidak hanya untuk mengungkap mengapa dokumen lama tidak lagi diakui, tetapi juga untuk memaparkan risiko-risiko yang mengintai dan, yang terpenting, memberikan langkah-langkah praktis dan terperinci tentang cara mengamankan kepemilikan tanah Anda. Mari kita selami lebih dalam untuk memastikan aset berharga Anda terlindungi secara hukum dan memiliki kepastian di masa depan.
Mengapa Dokumen Tanah Lama Tak Lagi Cukup? Memahami Perubahan Aturan
Sejak dahulu kala, di banyak daerah di Indonesia, kepemilikan tanah seringkali didasari oleh dokumen-dokumen tradisional seperti girik, letter C, atau petuk. Dokumen-dokumen ini, pada dasarnya, merupakan bukti penguasaan tanah secara turun-temurun dan seringkali berkaitan dengan catatan pembayaran pajak atas tanah tersebut. Namun, seiring dengan dinamika perkembangan hukum pertanahan dan kebutuhan akan kepastian hukum yang lebih kuat, status dokumen-dokumen ini telah mengalami pergeseran fundamental.
Perubahan krusial ini diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Pasal 96 dari peraturan ini secara tegas menyatakan bahwa alat bukti tertulis tanah bekas milik adat seperti girik, petuk, hingga letter C yang dimiliki oleh perorangan wajib didaftarkan dalam jangka waktu paling lama 5 tahun sejak peraturan tersebut diundangkan. Mengingat PP ini berlaku sejak 2 Februari 2021, maka batas waktu pendaftaran tersebut akan jatuh pada 2 Februari 2026.
Kepala Biro Humas dan Protokol Kementerian ATR/BPN, Harison Mocodompis, menegaskan bahwa setelah tanggal tersebut, dokumen-dokumen tua ini tidak lagi berfungsi sebagai alas hak kepemilikan tanah. Mereka hanya akan menjadi dokumen penunjuk lokasi tanah semata, tanpa kekuatan hukum yang mengikat sebagai bukti kepemilikan sah. Ini berarti, secara hukum, tanah Anda bisa dianggap “bodong” jika hanya mengandalkan dokumen-dokumen tersebut.
Perbedaan Mendasar: Girik/Letter C vs. Sertifikat Hak Milik (SHM)
Untuk memahami urgensi ini, penting untuk mengidentifikasi perbedaan esensial antara dokumen lama dan Sertifikat Hak Milik (SHM):
1. Tanah Girik atau Letter C:
- Bukan sertifikat kepemilikan hukum, melainkan bukti penguasaan atau pembayaran pajak.
- Tidak terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN) secara resmi sebagai hak milik.
- Hanya memiliki bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan tercatat di buku kelurahan/desa.
- Belum memiliki kepastian hukum yang kuat, sehingga sangat rentan terhadap sengketa, klaim pihak lain, atau bahkan pengambilalihan oleh negara.
- Tidak dapat digunakan sebagai agunan atau kolateral di bank.
2. Sertifikat Hak Milik (SHM):
- Bukti kepemilikan tanah yang paling kuat dan diakui secara hukum di Indonesia.
- Terdaftar resmi di BPN, memberikan jaminan kepastian hukum.
- Memberikan perlindungan hukum yang kuat, meminimalisir risiko sengketa atau pengambilalihan.
- Dapat digunakan sebagai jaminan untuk pengajuan pinjaman di bank.
- Bersifat permanen dan tidak memiliki batas waktu kepemilikan.
Intinya, girik dan letter C adalah “bukti administratif” yang menunjukkan Anda pernah membayar pajak atau menguasai tanah, namun bukan “bukti hukum” yang menjamin kepemilikan Anda secara mutlak di mata negara dan hukum modern.
Risiko Besar Menanti: Ancaman ‘Raibnya’ Tanah Anda di 2026
Batas waktu 2 Februari 2026 bukan sekadar tanggal biasa. Ini adalah ambang batas yang, jika terlewat, dapat membawa serangkaian risiko serius bagi pemilik tanah dengan dokumen lama. Ancaman awas mulai 2026 tanah sertifikat raib didaftarkan oleh orang lain bukan isapan jempol belaka, melainkan konsekuensi logis dari ketiadaan kepastian hukum.
Berikut adalah sederet risiko besar yang mengintai jika Anda tidak segera mengubah status dokumen tanah Anda menjadi sertifikat hak milik:
- Kehilangan Kepastian Hukum: Tanpa sertifikat, Anda tidak memiliki dasar hukum yang kuat atas kepemilikan tanah. Ini berarti hak Anda atas tanah tersebut tidak diakui secara resmi oleh negara, membuatnya sangat rentan dipertanyakan di kemudian hari.
- Rentan Didaftarkan/Diklaim Orang Lain: Inilah inti dari peringatan “tanah raib”. Jika tanah Anda tidak terdaftar di BPN dan tidak memiliki peta resmi, BPN tidak akan “menyadari” kepemilikan Anda. Akibatnya, pihak lain yang beritikad buruk dapat mencoba mendaftarkan tanah tersebut atas nama mereka, terutama jika tanah tersebut tidak Anda jaga atau gunakan secara aktif. Proses pembuktian kepemilikan Anda akan menjadi sangat sulit dan mahal.
- Penurunan Nilai Tanah yang Signifikan: Tanah tanpa sertifikat hak milik memiliki nilai jual yang jauh lebih rendah dibandingkan tanah yang sudah bersertifikat. Pembeli cenderung ragu-ragu karena tidak ada jaminan kepastian hukum, sehingga membatasi potensi keuntungan Anda.
- Tidak Bisa Dijadikan Agunan/Kolateral Bank: Bank hanya menerima sertifikat hak milik sebagai jaminan untuk pinjaman atau kredit. Dokumen seperti girik tidak diakui sebagai agunan, membatasi akses Anda terhadap pembiayaan penting untuk pengembangan usaha atau kebutuhan mendesak lainnya.
- Potensi Diambil Alih oleh Negara: Dalam konteks program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), tanah yang tidak terdaftar dalam sistem pertanahan nasional dapat dianggap sebagai tanah yang dikuasai negara. Meskipun ini adalah langkah terakhir, risiko ini tetap ada jika tidak ada upaya pendaftaran dari pemilik yang sah.
- Kesulitan dalam Transaksi Jual-Beli, Waris, atau Hibah: Meskipun jual-beli tanah dengan girik masih dimungkinkan saat ini, prosesnya jauh lebih rumit dan berisiko. Anda harus menelusuri riwayat perolehan tanah secara mendalam. Dalam kasus warisan atau hibah, ketiadaan sertifikat dapat memicu sengketa antar ahli waris karena tidak ada data yang akurat dan jelas mengenai batas dan kepemilikan tanah.
Menteri ATR/BPN juga pernah menyatakan bahwa ketika semua bidang tanah sudah terpetakan dan pemiliknya jelas (melalui sertifikat), girik akan secara otomatis tidak berlaku, kecuali ada cacat administrasi atau pembuktian yang dapat membuktikan kepemilikan yang sah – sebuah proses yang sangat kompleks dan memakan waktu.
Keuntungan Tak Ternilai: Mengapa Sertifikat Hak Milik adalah Kunci?
Melihat risiko yang mengintai, mengubah status tanah dari dokumen lama ke Sertifikat Hak Milik (SHM) bukan lagi pilihan, melainkan sebuah keharusan. SHM menawarkan berbagai keuntungan fundamental yang tidak hanya melindungi aset Anda, tetapi juga meningkatkan nilai dan fungsinya secara signifikan:
- Kepastian Hukum yang Kuat: Ini adalah keuntungan paling utama. SHM adalah satu-satunya bukti kepemilikan tanah yang diakui secara hukum, memberikan Anda perlindungan mutlak dari klaim pihak lain, sengketa, atau potensi pengambilalihan. Anda memiliki jaminan bahwa tanah tersebut adalah milik Anda.
- Peningkatan Nilai Jual dan Daya Tarik Properti: Tanah yang sudah bersertifikat hak milik memiliki nilai jual yang lebih tinggi dan jauh lebih menarik bagi calon pembeli. Kepastian hukum yang melekat pada SHM meningkatkan kepercayaan pembeli dan mempercepat proses transaksi.
- Akses ke Pembiayaan Bank: SHM dapat digunakan sebagai jaminan yang sah untuk mengajukan pinjaman di bank atau lembaga keuangan lainnya. Ini membuka pintu bagi Anda untuk mendapatkan modal usaha, membiayai pendidikan, atau kebutuhan mendesak lainnya dengan memanfaatkan nilai aset properti Anda.
- Mempermudah Pembagian Aset dalam Proses Warisan: Dengan data yang akurat dan jelas terdaftar di sertifikat, proses pembagian warisan atau hibah menjadi lebih transparan, mudah, dan meminimalisir potensi sengketa antar ahli waris.
- Perlindungan dari Sengketa dan Kriminalitas Pertanahan: Keberadaan SHM yang terdaftar di BPN menjadi benteng utama terhadap praktik mafia tanah dan sengketa yang merugikan. BPN memiliki catatan resmi, sehingga mempersulit pihak tidak bertanggung jawab untuk memanipulasi data kepemilikan.
- Investasi Jangka Panjang yang Aman: Dengan kepastian hukum, tanah bersertifikat menjadi investasi yang jauh lebih aman dan menjanjikan untuk jangka panjang, memberikan ketenangan pikiran bagi pemiliknya.
Panduan Lengkap: Cara Mengubah Girik dan Letter C menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)
Mengingat urgensi dan manfaatnya, kini saatnya memahami langkah-langkah konkret untuk mengubah dokumen girik atau letter C menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Proses ini memerlukan beberapa tahapan yang terkoordinasi antara kantor kelurahan/desa dan Kantor Pertanahan (BPN).
Tahap 1: Pengurusan Dokumen Awal di Kantor Kelurahan/Desa
Langkah pertama adalah mengunjungi kantor kelurahan atau kepala desa setempat untuk mengurus beberapa surat keterangan penting. Pastikan Anda membawa dokumen girik/letter C asli, KTP, dan KK.
-
Surat Keterangan Tidak Sengketa:
- Surat ini membuktikan bahwa tanah yang akan diurus tidak sedang dalam sengketa dengan pihak lain.
- Memerlukan tanda tangan kepala desa/lurah serta saksi-saksi yang dapat dipertanggungjawabkan, termasuk Ketua RT dan RW setempat.
- Jika ada sengketa, kelurahan/desa akan menahan surat ini dan menyarankan Anda untuk menyelesaikan masalah sengketa terlebih dahulu.
-
Surat Keterangan Riwayat Tanah:
- Berisi informasi lengkap mengenai riwayat penguasaan tanah dari waktu ke waktu.
- Mencakup segala bentuk peralihan kepemilikan, seperti jual-beli, warisan, atau hibah. Mengingat banyak tanah girik adalah tanah warisan, riwayat ini sangat penting untuk melacak asal-usul kepemilikan.
-
Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik:
- Surat ini dibuat oleh pemohon dan diketahui oleh lurah/kepala desa.
- Berisi tanggal perolehan penguasaan tanah dan bagaimana tanah tersebut diperoleh (misalnya, melalui pembelian, warisan, atau hibah).
Tahap 2: Pengajuan Permohonan di Kantor Pertanahan (BPN)
Setelah semua dokumen dari kelurahan/desa lengkap, Anda dapat melanjutkan proses di Kantor Pertanahan (BPN) setempat.
-
Pengajuan Permohonan Sertifikat:
- Lampirkan seluruh dokumen yang sudah diurus di kantor kelurahan/desa.
- Sertakan dokumen girik asli, Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon, serta Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan.
-
Pengukuran Lokasi:
- Setelah permohonan diajukan, petugas Kantor Pertanahan akan menjadwalkan kunjungan ke lokasi tanah bersama pemohon untuk melakukan pengukuran luas tanah secara akurat.
-
Pengesahan Surat Ukur:
- Hasil pengukuran tanah akan dicetak, ditetapkan oleh BPN, dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang. Surat ukur ini menjadi dasar data fisik tanah.
-
Penelitian oleh Petugas Panitia A:
- Panitia A, yang terdiri dari petugas BPN dan Lurah/Kepala Desa, akan memeriksa, meneliti, dan mengkaji data fisik maupun data yuridis (legalitas) tanah di lapangan.
-
Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN:
- Berdasarkan Pasal 26 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, data yuridis permohonan hak tanah akan diumumkan di Kantor Kelurahan dan BPN selama 60 hari.
- Tujuan pengumuman ini adalah untuk memastikan bahwa tidak ada pihak yang keberatan atau memiliki klaim atas tanah yang sedang dalam proses sertifikasi. Jika ada keberatan, proses dapat ditunda hingga sengketa terselesaikan.
-
Penerbitan SK Hak Atas Tanah:
- Setelah masa pengumuman 60 hari berakhir dan tidak ada keberatan yang sah, Kepala Kantor Pertanahan akan menerbitkan Surat Keputusan (SK) Hak Atas Tanah. SK ini adalah penetapan awal hak atas tanah.
-
Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB):
- Sebelum sertifikat diterbitkan, Anda akan diminta untuk membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB).
- Biaya BPHTB bergantung pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah yang diurus.
-
Pendaftaran SK Hak Atas Tanah untuk Diterbitkan Sertifikat:
- Setelah semua proses administratif dan pembayaran selesai, SK Hak Atas Tanah akan didaftarkan untuk diterbitkan menjadi sertifikat hak milik.
-
Pengambilan Sertifikat:
- Setelah proses penerbitan sertifikat selesai, Anda akan menerima pemberitahuan untuk mengambil Sertifikat Hak Milik (SHM) di loket pengambilan Kantor Pertanahan.
Mengapa Harus Sekarang? Batas Waktu dan Target Nasional
Pemerintah melalui Kementerian ATR/BPN memiliki target ambisius untuk menyelesaikan pendaftaran seluruh bidang tanah di Indonesia. Hingga Desember 2024, sekitar 120,9 juta dari total 126 juta bidang tanah telah terdaftar. Targetnya, seluruh bidang tanah di Indonesia terdaftar dan didaftarkan secara lengkap pada tahun 2025. Batas waktu 2 Februari 2026 untuk dokumen girik dan sejenisnya adalah bagian integral dari upaya besar ini untuk menciptakan kepastian hukum pertanahan di seluruh negeri.
Penegasan bahwa awas mulai 2026 tanah sertifikat raib didaftarkan oleh pihak lain ini adalah bentuk perhatian pemerintah agar masyarakat tidak kehilangan aset berharganya karena kelalaian administrasi. Penegasan ini juga sekaligus mendorong percepatan program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) yang bertujuan memetakan dan mensertifikasi seluruh bidang tanah.
Jangan tunda lagi. Waktu semakin menipis. Mengubah status hak kepemilikan atas tanah Anda dari girik atau letter C menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) bukan hanya tentang mematuhi aturan, tetapi lebih jauh lagi, ini adalah investasi krusial untuk melindungi aset berharga Anda dari berbagai bentuk risiko pengambilalihan, sengketa, dan penurunan nilai.
Kesimpulan
Ancaman awas mulai 2026 tanah sertifikat raib didaftarkan oleh pihak yang tidak bertanggung jawab adalah realitas yang harus dihadapi oleh pemilik tanah dengan dokumen lama. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 memberikan tenggat waktu yang jelas hingga 2 Februari 2026 bagi pemilik girik, letter C, dan petuk untuk mengubahnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Melewatkan batas waktu ini berarti menghadapi risiko kehilangan kepastian hukum, penurunan nilai aset, kesulitan transaksi, hingga potensi diklaim atau diambil alih oleh pihak lain.
Sertifikat Hak Milik adalah benteng perlindungan terkuat atas aset tanah Anda. Ia memberikan kepastian hukum yang tak tergoyahkan, meningkatkan nilai properti, dan membuka akses ke berbagai peluang finansial. Proses pengurusannya, meskipun memerlukan beberapa tahapan, sejatinya adalah investasi waktu dan tenaga yang sangat sepadan demi masa depan aset Anda.
Jangan biarkan aset berharga yang telah Anda miliki atau warisi lenyap begitu saja karena kelalaian administrasi. Segera ambil tindakan proaktif. Manfaatkan waktu yang tersisa di tahun 2025 ini untuk memulai proses sertifikasi tanah Anda. Lindungi hak-hak Anda, pastikan kepemilikan Anda diakui secara hukum, dan amankan masa depan aset properti Anda.